Konut kredisi, ev alma hayalini gerçekleştirmek ya da yeni bir eve yatırım yapmak isteyenler için önemli bir destek durumundadır. BDDK’nın yaptığı yeni düzenlemeler doğrultusunda bankaların sunduğu cazip kredi imkânlarıyla bu hayalleri gerçekleştirmek hiç de zor değil. Gelirini, elindeki imkânları ve hesabını iyi bilenler için ev alırken konut kredisinden faydalanmak oldukça mantıklı karar bir olacaktır.
Ev alma düşüncesinde olan herkesin kredilerle ilgili az çok bilgisi vardır. Ama iş ciddiye binip harekete geçince bu konuda iyi bir yönlendirmeye ihtiyaç duyulur. Bu yüzden kredi alma sürecini aşama aşama değerlendirmek uygun olacaktır.
İçerik
1.Aşama: Birikimi Gözden Geçirme
Alacağınız evi belirleyen en önemli faktör elinizdeki birikimdir. Ağustos 2016’dan itibaren yürürlüğe giren düzenlemelerle bankalar almak istediğiniz evin değerinin % 80’ini kredilendirebiliyor. Bu demek oluyor ki evin değerinin en az % 20’sine sahip olmanız gerekli. Bununla beraber krediyi kullanma, evi satın alma süreçlerinde ve evi aldıktan sonra karşınıza çıkacak dosya masrafları, tapu masrafı, nakliye, ufak tefek tadilat vs. düşünülürse %20’den daha fazlasını elinizde bulundurmanız İleride doğabilecek sıkıntılara girmenizi önleyecektir.
100 bin TL değerindeki bir evi almak istiyorsanız bankadan alabileceğiniz kredi miktarı en fazla 80 bin TL olacaktır. Elinizde ise en az 20 bin TL bulunması gerekir. Fakat önceden hesaplamadığınız masraflarla karşılaştığınızda bu para yeterli olmayacaktır.
Konut kredisi kullanma aşamasında karşılaşacağınız tüm masrafları hesaplandıktan sonra uygun kredi için araştırmalara başlayabilirsiniz.
2. Aşama: En Uygun Konut Kredisini Bulma
İnternetten bankaların konut kredisi faiz oranları ve örnek ödeme planlarıyla ilgili bir ön bilgiye sahip olabilirsiniz; fakat kesinlikle yeterli olmayacaktır. Piyasada birçok banka ve konut kredisi finansmanı sağlayan kuruluş bulunmakta. Birlikte çalıştığınız, maaş ödemelerini aldığınız bankalar, dönemsel olarak farklı meslek gruplarına yönelik kampanyalar uygulayan bankalar farklı alternatifler sunacaktır. Bu banka ve kuruluşlardan aldığınız fiyatları karşılaştırarak en cazip teklife ulaşmanız mümkün.
Teklifleri karşılaştırırken sadece faiz oranlarına göre karar vermek yanlış olur. Ödeme gücünüze en uygun ödeme planı ve vade seçeneklerini de göz önünde bulundurmanız gerekir.
3 Aşama: Başvuru İçin Gerekli Evrakları Hazırlama
Bankalar, konut kredisi vermeden önce kimlik bilgilerinizi ve gelirinizi doğrulamak amacıyla bazı belgeleri bulundurmanızı isterler.
- Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı, ehliyet ya da pasaport)
- İkametgâh belgesi
- Maaş bordrosu veya serbest meslek sahipleri için vergi levhası
- Satın alınacak gayrimenkule ait tapu fotokopisi (Alacağınız konut krediye uygun olmalı)
İstenen belgelerle birlikte bankanın, gelir ve giderlerinizi de hesaplayarak, size verebileceği maksimum krediyi aynı gün içinde öğrenebilirsiniz.
4. Aşama: Verilen Belgelerin Banka Tarafından İncelenmesi ve Ön Onay
Banka, alacağınız konut kredisinin geri ödemelerini düzenli bir şekilde yapmanızı ister. Daha sonra bir sorunla karşı karşıya kalmanızı önlemek amacıyla mali durumunuzu masaya yatırır. Bunun için aylık gelir-giderlerinizi, daha önce kullanmış olduğunuz kredileri geri ödeme performansınızı (kredi notu) değerlendirir.
Talep ettiğiniz kredi tutarı ve vadesine göre ödemeniz gereken aylık taksitlerin aylık net gelirinize uygun olması gereklidir. Genel olarak bankaların kriteri, geri ödemenizin aylık net gelirinizin % 38’ini geçmemesidir. Örneğin aylık net geliriniz 1000 TL ise geri ödemeniz 380 TL’yi geçmemelidir.
Sizden beklenen şartları sağlıyorsanız, almak istediğiniz konut da krediye uygun ise banka prensipte onayınızı verir. Ön onay alınmış olur. Ardından ekspertize yönlendirilirsiniz.
5. Aşama: Ekspertiz ve Kesin Onay Süreci
Alacağınız konutun uzman tarafından değerlendirilmesi ekspertiz aşamasıdır. Bu aşama, kredi miktarının belirlenmesinde önemli rol oynar. Ekspertiz, yasalar gereği, bankalardan bağımsız gayrimenkul değerlendirme şirketlerinden hizmet satın alınarak yapılır.
Tamamen tarafsız olarak bu iş için görevlendirilen eksper, konutun değerini ortaya koyacak önemli bilgileri araştırır.
- Evin metre karesi ve binanın yaşı
- Konutun bulunduğu il, ilçe ve semt
- Çevresindeki konutların değerleri
- İnşaatı henüz bitmemiş bir konutsa, evin yüzde kaçının tamamlandığı
- İnşaat maliyeti
Konutla ilgili bilgileri topladıktan sonra konutun değerini belirler.
Tapu Dairesindeki İncelemeler
Eksper, almak istediğiniz konutla ilgili incelemelerini tamamladıktan sonra evin tapusuyla ilgili bir sorun olup olmadığını araştırır. Tapu dairesinde taşınmazın projesi, ruhsatının uygunluğunu kontrol eder. Üzerinde herhangi bir ipotek, şerh, irtifak hakkı olan konuta onay verilmeyeceği için bu süreç büyük önem taşır.
Banka eksperin sunduğu raporu değerlendirerek uygun bulursa talep ettiğiniz krediyi kesin olarak onaylar. Ekspertiz işleminden sonra kredi onaylanmasa bile sizden ekspertiz ücreti talep edilecektir. Bu konuda hazırlıklı olmalısınız.
6. Aşama: Bankadaki İşlemler
Kesin onayı aldıktan sonra bankada sizi uzun süren bir dizi işlem beklemektedir. Banka krediyi kullandırmadan önce “sözleşme öncesi bilgi formu”nu size vermek zorundadır. Bu formun içerisinde
- Aldığınız kredi miktarı
- Kredinin faiz oranı
- Kredi kullanımı masrafları
- Ödeme planı
gibi krediye ilişkin bilgiler açıklanır. Siz, bu sözleşmeyi okuyup imzaladıktan sonra size kredi hesabı açılır ve krediyi miktarı bu hesaba transfer edilir. Ardından banka sizden alması gereken kredi masraflarını tahsil eder.
Konut Kredisi Alırken Karşılayacağınız Masraflar
Kredi alımı sırasında karşılayacağınız masrafları önceden bilmek, bu yolda önünüzü daha net görmenize yardımcı olacaktır. Talep edilen ücretlerin standart olmadığını, bankaların kendilerine göre belirlediğini bilmeniz gerekir.
Dosya masrafı: Her banka konut kredisi alırken sizden dosya masrafı isteyecektir. Evraklarınızın incelenmesi, kredi geçmişinizdeki güvenilirliğin kontrolünün maliyeti ve krediden elde edecekleri kâr için talep edilir.
Ekspertiz ücreti: Konut kredisi kullanılacak evin değerini belirlemek için gayrimenkul değerlendirme uzmanı olan eksperin görüşü ve sunduğu rapor önemlidir. Banka, sizin için tarafsız şirketlerden ekspertiz hizmeti satın alır. Bu tutarı sizden karşılar.
İpotek bedeli: Her banka konut kredisi için teminat ister. İpotek işleminin ücreti yine sizden tahsil edilir.
Konut Kredisi İçin Gerekli Olan Sigortalar
Konut kredisi alırken yapılması gereken sigortalar için de ayrıca ücret alınır. Konut kredisine başvururken bu masrafları da hesaplamayı unutmamalısınız. Zorunlu olarak yapılması gereken deprem sigortası, tapu müdürlüğünde belgelenmesi gereken bir sigortadır. Zorunlu deprem sigortası ile DASK, depremin ve deprem sonucu meydana gelen yangın, patlama ve yer kaymasının doğrudan neden olacağı maddi zararları, poliçenizde belirtilmiş limitler dahilinde nakit olarak karşılar.
Zorunlu olmasa da konut kredisi kullanımlarında konut sigortası ve hayat sigortası da bankalarca önerilen teminatlardır.
Konut sigortası, aldığınız evin yangın, su baskını ve hırsızlık gibi maddi hasara karşı sizi ve evinizi güvence altına alır.
Hayat sigortası, kullanıcının ciddi bir hastalık geçirmesi ya da vefat etmesi durumunda, kredinin kalan miktarının sigorta şirketi tarafından ödenmesiyle kapatılır.
Konut Kredisinde Teminat
Bankaların konut kredisinde ana teminatı kredi kullandırılan konutun ipotek edilmesidir. Kredi borçları ödenmediği takdirde banka, eve el koyabilir. Buna ek olarak bankaların çoğu teminat olarak sizden kefil talep edebilir.
7. Aşama: Son Olarak Tapu İşlemleri
Alacağınız evin bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek randevu almalısınız. Bu sırada tapu harcı gibi ödemelerle ilgili görevlilerden bilgi alırsanız randevu günü bu tutarı yanınızda bulundurursunuz.
Tapuda yalnız olmayacaksınız. Bankayı temsilen evinize ipotek koyacak olan bir avukat ve eski ev sahibi; üçünüz aynı zaman dilimi içinde tapuda bulunmalısınız. Tapuda devir işlemleri yapılırken avukat bankadan kullandığınız kredi miktarındaki çeki ev sahibine verir. Daha sonra tapusunu aldığınız yeni evinize ipotek işlemlerini yapar. Böylelikle uzun zamandır istediğiniz evin sahibi olursunuz.
Konut kredisi ile konut sahibi olmak oldukça sıkıntılı ve zorlu bir süreç olsa da istediğiniz eve sahip olabilme yolunda büyük bir kolaylık. Konut kredisi alımı sırasında karşınıza çıkacak tüm aşamaları bilir ve hesabınızı iyi yaparsanız hiç zorluk yaşamaz ve yeni evinizde huzurla oturursunuz.